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Gastos de un bien inmueble

Los gastos financieros al comprar una casa son relevantes y siempre hay que tenerlos en cuenta.

La situación suele ser la siguiente: ya hemos elegido la que será nuestra casa, hemos dado la señal y/o entrada (variable según pactemos) al vendedor y estamos a punto de firmar la hipoteca con el banco. el día de la firma, nos reuniremos con la entidad, el vendedor y un gestor. Pero el cheque por valor de la hipoteca que nos ha concedido el banco no bastará para cubrir todo el coste de la operación. ¿qué nos falta?

Principalmente, debemos aportar la diferencia entre el valor total (100%) de compra-venta de la vivienda y el préstamo (que suele ser del 80%-100%), es decir, tendremos que cubrir, en general, un 10% del valor de la vivienda con nuestros ahorros. además, hay un coste adicional al total de la vivienda que debemos tener previsto, formado por impuestos de la compra-venta + gastos de la compra-venta + gastos de la hipoteca que a continuación explicamos:

 

  • Impuestos asociados a la compra-venta de un inmueble
    • Iva (impuesto sobre el valor añadido): tras la reciente subida supone el 5% del importe de la escritura de compra-venta, este impuesto se abona al promotor solo cuando la vivienda es nueva.
    • Itp (impuesto de transmisiones patrimoniales): oscila entre el 7% y el 8% del importe escriturado, según la comunidad autónoma, y tiene  que abonarse a la delegación de hacienda, este impuesto solo se aplica a viviendas de segunda mano, que no pagan iva.
    • Iajd (impuesto sobre actos jurídicos documentados): generalmente asciende al 1% del importe que consta en la escritura, aunque varía según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. también ha de abonarse en la delegación de hacienda correspondiente. Además del iajd de la compra-venta de vivienda  (nueva y usada), existe el iajd de la hipoteca, que es calculado por el banco sumando: capital prestado + intereses ordinarios + intereses de demora + costas + gastos. el total debería oscilar entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca (el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria) aunque puede haber diferencias dependiendo del banco y de la comunidad autónoma.

 

Gastos asociados a la compra-venta de un inmueble y a la hipoteca

Los gastos (de gestor, notario y registro) de la hipoteca y la compra-venta son bastante similares, a través de un ejemplo veremos claro qué cantidad en euros conlleva cada uno de estos gastos y también qué peso del importe supone en total:

    • tipo de vivienda: piso nuevo
    • localidad: lebrija
    • precio de compra-venta: 150.000 euros
    • entrada aportada: 30.000 euros
    • hipoteca: 138.000 euros
  •  Notario compra-venta: entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo. está determinado por el valor de la compra-venta, y también influyen otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque las tarifas de los notarios (aranceles) son aprobadas por el gobierno y son las mismas para todos. Notario hipoteca: se abona un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago) que varía según la entidad.
  • Registro compra-venta: comprende 2 tipos de gastos. por un lado, pagaremos (unos 30 euros) para verificar la titularidad y cargas de la vivienda (si tiene asociada una hipoteca que se está pagando, si hay impuestos impagados, etc.). Por otro, se paga al registrador para que compruebe la legalidad del documento y lo inscriba en el registro de la propiedad. el coste está asociado al valor del inmueble y del préstamo, y en la mayoría de los casos no supera el 0,2% de cada uno. Registro hipoteca: los gastos generados al inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad también son un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria.
  • Gestor compra-venta: pagaremos a un gestor para que realice la inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. este gestor suele ser seleccionado por el banco y sus honorarios no están regulados por ley. Lo normal es pedir una previsión del gasto para que después proceda a su liquidación aportando justificantes de los pagos realizados. Las tarifas son independientes del importe de la hipoteca, pero generalmente oscilan entre los 150 y los 300 euros. Gestor hipoteca: tiene unos honorarios de entre 150 y 300 euros, aunque sus tarifas no están reguladas por ley, por lo que también se aconseja pedir una previsión.
  • Tasación: es necesario que una empresa tasadora homologada certifique el valor de la propiedad. Por eso, además de la hipoteca, los gastos y los impuestos, el comprador ha de hacerse cargo de la tasación de la vivienda, que supone un coste de entre 100 y 300 euros. las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses y han de abonarse independientemente de la aprobación o no de la hipoteca (en este ejemplo, los impuestos representan casi 80% de los gastos totales).

En resumen, teniendo en cuenta que los bancos suelen conceder hasta el 80% de financiación en sus préstamos, debemos ser conscientes de que, si buscamos casa, necesitaremos unos ahorros de alrededor del 30% en efectivo de su valor (el 20% que nos falta para llegar al 100% + otro 10% aproximadamente para cubrir gastos e impuestos).

 

En total, debemos prever que el coste de la hipoteca más los gastos supondrá entre el 107% y el 110% del precio de compra-venta.

Documentación necesaria para la compra de una vivienda

Si usted es Español
  • Para firmar contrato privado y para firmar Escritura pública (Notaría) debe presentar su DNI original, que tiene que estar en vigor.

 

Si usted no es Español
  • Para firmar contrato privado debe presentar su Tarjeta de Residencia o Pasaporte.
  • Para firmar Escritura pública (Notaría) debe presentar su Tarjeta de Residencia, si no la posee, debe presentar su Pasaporte y NIE. Si usted no posee NIE en el siguiente apartado de esta guía le indicaremos cómo obtenerlo. Si usted compra como persona jurídica (a nombre de una Sociedad)
  • Para firmar contrato privado y para firmar Escritura pública (Notaría) debe presentar el CIF de su empresa, la Escritura de Constitución y posteriores escrituras. También debe identificarse la persona que firme en representación de la empresa de cualquiera de las maneras indicadas en los dos apartados anteriores.
  • Estado civil. Debe notificar siempre su estado civil, comunicar el Régimen legal en su país y también si se ha firmado algún tipo de Capitulaciones matrimoniales.

 

Solicitud de NIE

La solicitud del Número de Identificación de Extranjero –NIE- la puede presentar usted en cualquier Comisaría de Policía, siendo la más cercana a Costa Adeje la situada en Las Américas. Dicha solicitud y recogida la tiene que hacer usted personalmente. Este trámite tarda como mínimo una semana. La documentación necesaria a presentar es la siguiente:

  • Pasaporte original y fotocopia. IMPORTANTE, sellar el pasaporte a la entrada de España y esa página junto con la principal llevarla fotocopiada.
  • Tres fotografías recientes tamaño carné, en color, con fondo blanco.
  • Fotocopia del contrato de arras o Compraventa firmado con Alicur como documentación acreditativa de los motivos de la solicitud del NIE.
  • Impreso-solicitud que le entregarán en la Comisaría de Policía y que tendrá que rellenar usted.

 

Gastos en la compra de una vivienda

IMPUESTOS

IVA (Impuesto sobre el valor añadido)

Es un impuesto que tiene que pagar al adquirir una vivienda nueva - que en la actualidad es el 8% del valor de la compra - y que tiene que ser abonado directamente a Alicur.

Plusvalía

Es un impuesto que se paga sólo cuando se realiza la transmisión de la vivienda y es Alicur, en este caso, quien la tiene que pagar, ya que la Ley indica claramente que es un gasto a cargo del Vendedor.

IBI

Es un impuesto que recauda el Ayuntamiento y que tiene que pagar usted una vez al año. El importe de ese impuesto lo establece el Ayuntamiento.

 

GASTOS DE ESCRITURACIÓN

Dependiendo de la operación que usted vaya a realizar en la compra de su vivienda el porcentaje de gastos varía. Básicamente se pueden dar tres casos:

Si usted no quiere hipoteca

Los gastos ascenderían aproximadamente a un 2% del valor de compra. Esa cantidad sería para pagar los Gastos de Escrituración de la Compraventa - Notario, Impuestos y Registro.

Si usted quiere subrogarse en la hipoteca que ya tiene su vivienda

Los gastos ascenderían aproximadamente a un 4% del valor de compra. Esa cantidad sería para pagar

  • Gastos de Escrituración de Compraventa con Subrogación, en una sola Escritura, que implica pagar al Notario, Impuestos y Registro.
  • Gastos Bancarios:
    • Comisión de subrogación (por el importe de hipoteca que ya tiene la vivienda)

    • Comisión de Novación (si cambia las condiciones de la hipoteca inicialmente establecidas)

    • Comisión de Ampliación (si solicita mayor importe de Hipoteca, a lo que tendría que añadirle gastos por una nueva tasación)

    • Seguro de la Vivienda (es obligatorio)

    • Tramitación de la escritura (la hace la propia gestoría del Banco)

Si usted no quiere subrogarse pero necesita hipotecar la vivienda con otro banco

Entonces los gastos pueden ascender hasta un 8% del valor de compra, todo dependerá de las condiciones que negocie con su banco. Esa cantidad sería a pagar:

  • Gastos de Escrituración de Compraventa Notario, Impuestos y Registro. Gastos de Escrituración de Hipoteca Notario, Impuestos y Registro.
  • Gastos Bancarios:
    • Comisión de apertura.
    • Tasación de la vivienda.
    • Seguro de la Vivienda (es obligatorio)
    • Tramitación de la escritura, (la hace la propia gestoría del Banco)

Documentación Necesaria

Trabajador por cuenta ajena

Documentación personal:
  • DNI o NIE
  • Contrato de trabajo
  • Tres últimas nóminas
  • Vida Laboral
  • Última declaración IRPF completa o Certificado de Retenciones
Otra documentación personal:
  • Sentencia Judicial de separación o divorcio y convenio regulador
  • Capitulaciones matrimoniales (separación de bienes)
Documentación de la vivienda:
  • Copia de la Escritura de Propiedad de la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad o Nota Simple emitida por el Registro de la Propiedad.
  • Certificado de máximo legal de las VPO
  • Contrato de Compra-Venta, señal o arras
Otra documentación económica:
  • Otros créditos y compromisos de pago
  • Otros ingresos “Cuentas y depósitos”
  • Otras propiedades

Trabajador autónomo

Documentación personal:
  • DNI o NIE
  • Vida Laboral actualizada
  • Última declaración IRPF completa
  • Últimos pagos fraccionados de IVA e IRPF (mínimo 3)
Otra documentación personal:
  • Sentencia Judicial de separación o divorcio y convenio regulador
  • Capitulaciones matrimoniales (separación de bienes)
Documentación de la vivienda:
  • Copia de la Escritura de Propiedad de la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad o Nota Simple emitida por el Registro de la Propiedad
  • Certificado de máximo legal de las VPO
  • Contrato de Compra-Venta, señal o arras
Otra documentación económica:
  • Otros créditos y compromisos de pago
  • Otros ingresos “Cuentas y depósitos”
  • Otras propiedades

Este glosario te ayudará a comprender mejor los términos inmobiliarios más frecuentes

  • Amortización anticipada: Devolución total o parcial de un crédito antes de la fecha pactada. Habitualmente se encuentra sometida a comisión que varía según el tipo de interés del préstamo.
  • Amortización: Devolución total o parcial de un préstamo según lo pactado con la entidad financiera. La amortización puede ser mensual, semestral o anual.
  • A.P.I.: Agente de la propiedad inmobiliaria
  • Arras: Cantidad de dinero que entrega la parte compradora al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado. Si la operación llega a buen término las arras son consideradas como pago a cuenta.
  • Avalista: Persona que interviene como garantía en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
  • Cancelación: Extinción de la hipoteca por liquidación de la deuda pendiente.
  • Capital: Importe nominal del préstamo hipotecario o total de la deuda pendiente sin incluir los intereses.
  • Cargas: Limitaciones al dominio de una finca que constan en documento público y se inscriben en el Registro de Propiedad. Por ejemplo: hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc. No todas suponen deberes económicos y se cancelan con la extinción del deber que representan.
  • Cédula de habitabilidad: Es imprescindible para la obtención de una hipoteca. Documento que debe recoger si la finca elegida es la idónea para el uso que se pretende dar a la vivienda. Debe elaborarse antes de la ocupación de una vivienda de nueva construcción.
  • Certificado de Registro: Documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se expone la situación de cargas de una finca.
  • Cirbe: Central de Información de Riesgos del Banco de España o lugar donde recurren las entidades financieras, bajo autorización del cliente, para consultar los niveles de riesgo y morosidad de los interesados en contratar un préstamo hipotecario.
  • Comisión apertura: Importe que se paga al formalizar un préstamo en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que conlleva su apertura. Se paga de una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.
  • Comisión cancelación anticipada: Pago que se devenga al amortizar anticipadamente una deuda, para préstamos hipotecarios normalmente es un 1%, para créditos personales está en torno al 3%, según se pacte con la entidad financiera.
  • Comisión de subrogación: Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que el prestatario cambie de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco.
  • Comunidad de propietarios: Conjunto de cotitulares de un inmueble dividido en propiedad horizontal.
  • Costes del registro de la propiedad: Son los que se derivan de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Cuota: Importe a pagar, en el cual se engloba capital más intereses.
  • División en propiedad horizontal: División de un inmueble en varias fincas independientes a las que se asigna un coeficiente de copropiedad o participación del total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
  • Diferencial: Cantidad fija que se aumenta al índice de referencia (cantidad variable) para el cálculo del tipo de interés aplicable al préstamo.
  • Escritura pública: Es el contrato definitivo de compra-venta que se firma ante Notario y atribuye la propiedad al comprador que resulta figurará como propietario de lo comprado.
  • Euribor: Índice de referencia oficial que se define como la media de los tipos de interés diarios aplicados para las operaciones cruzadas en el plazo de un año, en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.
  • Finca: Propiedad rústica o urbana que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
  • Fianza: Es el importe que se entrega a cuenta para reservar el derecho a compra de un inmueble.
  • Garantía personal: Patrimonio del deudor que comprende todos sus bienes presentes y futuros. Sirve de garantía para el cumplimiento de cualquier obligación. Existe la posibilidad de que responda con sus bienes una tercera persona que no sea el deudor.
  • Gastos de gestión: Son los producidos por la tramitación y gestión de profesionales de la entidad que concede la hipoteca en Notaría, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda.
  • Gastos de notaría: Comprenden los honorarios y gastos del notario.
  • Gastos de gestoría: Son los gastos que se derivan de los trámites de la escritura, de la liquidación de impuestos y de las gestiones que se llevan a cabo en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos de registro: Son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad que correrán por cuenta del prestatario. La base imponible es la "responsabilidad hipotecaria" y también se aplica una tarifa porcentual establecida legalmente sobre esta base. A esto se añaden los aranceles de registro devengados por el asiento de presentación y las notas marginales.
  • Hipoteca: Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraídas con un tercero (préstamos, letras). Junto al pago del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago.
  • IBI: Es el Impuesto de Bienes Inmuebles o tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y en función al valor catastral asignado a la finca.
  • Impuesto Actos Jurídicos Documentados: El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un porcentaje sobre la suma de las responsabilidades hipotecarias y es distinto según el lugar de compra y las características del inmueble. Lo normal es que sea el 1% de esta suma.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Impuesto aplicable sólo a viviendas de segunda mano que grava las transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. Varía según el lugar de compra del inmueble siendo lo normal el 6% o 7%.
  • Interés de demora: Interés adicional que es pactado a priori entre la entidad financiera y el cliente. Se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y se calcula en función de los días de retraso en el pago.
  • Índice de referencia: Lo componen los valores del mercado hipotecario o financiero empleados para revisar los tipos de interés de los préstamos a tipo variable. El Banco de España se encarga de establecer los índices de referencia oficiales. Existen diversos índices: el CECA, el de la deuda pública, el Mibor, el IRPH de los Bancos, el IRPH de las Cajas y el IRPH del conjunto de entidades financieras.
  • Interés fijo: El tipo de interés nominal permanece invariable a lo largo de la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Permite asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones de su préstamo.
  • Interés variable: Se fija en relación con un índice de referencia que evoluciona a la alza o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se suma un margen o diferencial estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice. En esta modalidad, el tipo de interés se revisa semestralmente de modo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del mercado. El plazo de su préstamo se mantendrá siempre fijo, variando periódicamente las cuotas mensuales.
  • IVA: En el caso de viviendas de primera mano grava la venta cuando el que vende es un empresario. Es el 7% del valor de la vivienda.
  • Licencia de obra: Se trata de un permiso que conceden los Ayuntamientos para poder iniciar obras o modificaciones en la arquitectura de un inmueble.
  • Notario : Profesional con capacidad legal para dar fe pública de la escritura, es decir, certifica la operación de los actos en los que interviene y podrá ser elegido libremente por el solicitante.
  • Novación: Cambio en el plazo o en el tipo de interés pactado o ambos.
  • Periodicidad: Es la frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo; por lo que le recomendamos que coincida con la periodicidad de sus ingresos.
  • Periodo de revisión: Es la frecuencia con la que se modifica el tipo de interés cuando se trata de una hipoteca de tipo variable. Normalmente son semestrales o anuales.
  • Plazo de amortización: Es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado para usted debe ser aquel que le permita pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su capacidad de reembolso.
  • Préstamo hipotecario: Es una operación financiera mediante la cual se acceder a una vivienda pudiendo obtener unos importes de financiación superiores a otros tipos de interés bastante más reducidos concedidos en otro tipo de préstamos. En el préstamo hipotecario el inmueble queda hipotecado como garantía del pago de la operación, se formaliza en un documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Prestatario: Persona titular de un préstamo que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.
  • Registro de la propiedad: Oficina pública que lleva los libros oficiales en los que constan todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a ese Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
  • Responsabilidad hipotecaria: Es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses normales, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Sobre esta cantidad se calculan los gastos de formalización y cancelación de una hipoteca.
  • Seguro de amortización: No es obligatoria su contratación pero es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Garantiza la amortización del préstamo en caso de muerte o invalidez del titular o los titulares.
  • Seguro de incendios para viviendas: Según la legislación actual es obligatoria la contratación de un seguro contra incendios para la vivienda objeto del préstamo. Por ello, en el momento de obtener su crédito hipotecario se le facilita uno a su medida. Así se encontrará cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosión, desescombro, medidas adoptadas por la autoridad, riesgos extraordinarios y catastróficos, etc.
  • TAE (tasa anual equivalente): Es el coste efectivo anual del préstamo, el tipo de interés real que pagará por él. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación.
  • Tasación: Valor certificado del inmueble que lleva a cabo una empresa especializada, según obliga la Ley Hipotecaria.
  • Tipo de interés: Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
  • Tipo de interés nominal y tipo de interés real: El tipo de interés nominal es la expresión porcentual de la rentabilidad de un instrumento financiero en relación a su precio. Descontando el efecto de la tasa de inflación esperada durante la vida del mismo, se obtiene el tipo de interés real.
  • Verificación de registro: Comprobación de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer a través del examen directo de los libros, de nota simple informativa o de una certificación del Registrador.

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